失敗しない土地探しのコツを紹介！【注文住宅を建てる方は必見です】
皆さんこんにちは。
元住宅営業マンのyasuです。
これから注文住宅を建てたいと思っている人。
土地探しについて、こんな悩みを抱えていないでしょうか。
・土地を探すには、まず何から始めたらいい？
・土地を探す際の注意点を教えて欲しい！
・不動産会社とハウスメーカー、どっちに行けばいいの？
本記事では、こういった疑問に答えます。
土地購入は金額が高額な上、一歩間違えると家づくり自体が失敗してしまう可能性もあります。
しかし、土地購入の正しい手順を理解することで、こうした失敗のリスクを減らすことができます。
目次
失敗しない土地探しのコツを紹介！
本記事では以下のポイントを解説していきます。
☆土地探しの注意点
☆土地探しの正しい手順(不動産会社とハウスメーカーどっちに行くのが正解？)
☆webサイト(SUUMO,アットホーム等)の使い方と注意点
まずは土地探しの際の注意点を解説し、それらを踏まえて正しい土地探しの手順を教えます。
解説している筆者は何者？という方のために、簡単に自己紹介をしておきます。
私はハウスメーカーで４年間勤務した経験のある元住宅営業マンです。土地探しのお客様は約20組お手伝いした経験があります。
多種多様なオーダーに応えながら、土地探しを成功させた経歴がありますので、今回はそれらの経験談も交えながら解説をしていきます。
土地探しのコツと注意点３選(よくある失敗談も記載)
まずは初心者が抑えておくべき土地探しの注意点を解説していきます。
私が住宅営業をしていた際の経験から、特に注意すべき３点について解説をしていきます。
(注意点をすべて説明したあとに、解決策も記載してあります)
①不動産業者(土地販売業者)の目的は”土地を売る”こと
当たり前のことかもしれませんが、ここの認識を誤っている方が非常に多いです。
不動産業者の目的は”土地を売ること”で、その土地でどんな建物が建つのかということまでは不動産業者は分からないし、関与もしないので注意が必要です。この話を聞いて、「そうは言っても不動産業者も法規制とか説明してくれるし、どんな建物が建つのか分かるよね？」と思ったあなた。そんな方のために詳しく説明していきます。
前述の通り不動産業者は、「法規制上はこんな建物が建ちます」ということは説明してくれます。
建蔽率や容積率・高さ制限に斜線制限…いろいろな法規制を考慮して「法規制上はこんな建物が建ちます」ということまでは分かるのですが、それはあくまでも法規制上の話です。
つまり、「理論上はこんな建物が建てられるだろう」ということまでは分かるのですが、実際に建物を建てようとするとそう簡単にはいきません。
例えばよくあるのが北側斜線制限の問題です。北側斜線制限を知らない方のために簡単に説明すると、隣家の陽当たりを遮らないように建築するための制限です。
＼北側斜線制限についての詳細はこちらの外部リンクをご参考にしてみてください／
第15回 北側斜線 ～基本編～ ｜ 用途地域や斜線制限についてイラストで分かりやすく簡単に説明！ (megasoft.co.jp)
特に都心部では当たり前に出てくる制限となっており、主に建物の北側部分の高さが制限されますが、
実はハウスメーカーごとに建物の高さや屋根勾配が異なるので、選んだハウスメーカーによって完成する建物が異なります。
よく更地の土地情報のチラシなどに建物の参考図面が記載されていますが、あれは売る側(不動産業者)に都合よく作られた図面で、法規制上はクリアできていても同じ図面で建てられるハウスメーカーがあるのかどうかは疑問です。
まとめると不動産業者は土地を売ることが目的なので土地のことしか分からず、建物のことは全く知らない(わからない)ことが多いということです。
土地購入の際に不動産業者から説明された法規制だけでは、実際にどんな建物が建つのか分からないので注意が必要です。
②住宅ローンは土地だけでは組めない！
こちらも盲点になっていることが多いので要注意です。ちなみに、土地費用を現金で支払う予定の方はこの項目は読み飛ばして頂いて問題ありません。
住宅ローンとは土地と建物を担保に融資を受けるものです。つまり土地だけで住宅ローンを組むことはできません。一般的に土地の契約をすると、約1ヶ月～1ヵ月半後には土地代金を支払わなければならないので、土地購入の1ヶ月後には建築会社(ハウスメーカー)との契約を済ませ、住宅ローンを実行させる必要があります。
つまり先に土地を見始めて、良い土地が出たからといって土地の契約をしてしまうと実質1ヵ月で建築会社も決めなくてはいけなくなります。
私が住宅営業をしていた際にも、土地購入済みのお客様が来場することがかなり多かったのですが、どの方もとにかく急いで住宅選びをしているので、全くお勧めしません。「じゃあどうした良いの？」という解決方法についても、この後の記事で解説していきます。
③土地代以外にかかる費用を把握しておく
初めて土地を購入する方は驚く方も多いのですが、土地代以外にかかる費用がたくさんあります。
項目は登記費用・印紙代・固定資産税・仲介手数料など様々です。概算で費用を知りたい方は、ざっくりと土地代金×7％程度の費用が別途かかることを想定しておきましょう。
＼詳細はこちらの外部記事を参考にしてみてください／
土地代以外にもかかる！土地購入における各種費用のシミュレーション (landsearch-succeed.com)
実は上記の費用以外にも、土地によっては建物の費用がプラスになることもあります。代表的な例を挙げると、防火地域・準防火地域で建築を行う場合は、それぞれの地域にあった耐火建築をしなければならないので一般的に建物費用がプラスになります (石膏ボードの厚みを増したり、窓のグレード(耐火性能)を上げるためです)。ちなみに私が勤めていたハウスメーカーでも、上記の準防火地域の場合は30坪の建物の場合で約50万円ほど費用がプラスになりました。
これらの費用をかかることを予め把握しておかないと、「こんな費用がかかるんだったら、こっちの土地の方がよかった…」「こんな費用がかかるんだったら、買わない方がよかった…」という後悔に繋がってしまいます。
失敗しない土地探しの手順を紹介！
前述の注意点を回避するために、土地探しで失敗しない手順があります。
結論から説明すると、土地を探す場合には必ずハウスメーカーと一緒に探してください。ハウスメーカーをパートナーにして土地探しをするだけで、家づくりの成功へ大きく近づきます。
＼詳細はこちらの記事で解説しておりますので、ぜひご覧ください！／
土地情報サイト(SUUMO,アットホーム等)は相場観を知るために使う！
世の中には土地情報サイトがたくさんありますが、土地情報サイトはあくまでも”情報収集”をするために使用するのがオススメです。というのも、土地情報サイトに載っている土地の中には”絶対に買ってはいけない危険な土地”が多数あるためで、直接土地サイトから問い合わせをして土地購入をするにはリスクが高すぎるためです。
ただし、土地情報サイトは全国の土地情報を誰でも簡単に検索できるメリットがあります。自分の探しているエリアでどんな土地が、どのくらい出ているのかなど色々なことを知ることができますので、情報収集にはもってこいのコンテンツです。土地サイトでは主に以下の情報を収集することができます。
☆希望エリアは売地が多いか少ないか判別が可能(土地探しがしやすい場所なのか、しにくい場所なのか)
☆希望エリアの土地価格が大体わかる(相場観の把握)
☆希望エリアの平均的な土地面積がわかる(庭まで作れるエリアなのか、3階建てのエリアなのか)
土地探しは金額も大きく、失敗すると取り返しのつかない買い物です。
これからハウスメーカーで建築を考えている方は、ぜひ本記事の手順で購入を進めてください。
それでは！